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河套是深圳最大房价洼地?揭秘深圳最新动作和重磅规划

导读:  规划纲要中,最重要的一个核心是建立科创中心,去参加国际竞赛

  规划纲要中,最重要的一个核心是建立科创中心,去参加国际竞赛。华为、中兴事件及中美科技之争,都表明这是极为重大的战略部署。深圳作为中国科创先锋,部署规划了三大科创城,以打赢这场争战。5月20日,首届粤港澳大湾区媒体峰会上透露,深圳正在规划建设的三大科创城分别是:

  这个时机正在加速到来。深圳最新的动作是:拆除重建对深圳崛起具有重大意义的皇岗口岸。而这只是河套深港科技创新合作区大规模建设的第一步,后续动作将连番上演。

  6月27日,深圳市人民政府口岸办公室正式宣布将皇岗口岸重建,现有货柜车出境通道将搬离至莲塘口岸,未来将实现深港“东进东出,西进西出”的格局,皇岗口岸周边的交通环境将极大改善,噪音也将大大减小。

  皇岗口岸位于河套C区的核心区域,是深港之间唯一的24小时通关陆路口岸,重建后的皇岗口岸会将与福田口岸连通,提供更加便捷的服务,满足更加庞大的人货通关需求。而福田口岸也将升级,打造成为河套的综合服务枢纽。

  事实上,皇岗口岸的货运功能取消后,将提供约50公顷的货运场地作为产业空间,助力科创园区的建设。此前,全国港澳研究会理事张玉阁表示:一个湾区经济的发展分四个阶段,从港口经济、工业经济、服务经济到创新经济,而创新经济从目前来看是湾区经济发展的最高阶段。河套片区正是承载了这一最高阶段的重要使命。

  未来在皇岗口岸将形成这样一种壮观景象:上面是叠加建造的“超级创新综合体”产业空间,下面是地铁站、交通枢纽和通关口岸。

  以此来看,未来围绕河套C区将有大片可利用空间进行配套升级,作为市中心难得的具有开发价值的非旧改用地,河套片区对深圳的意义不输香蜜湖新规划,也足以与前海比肩。

  未来将引进3条城轨和2条地铁,具体的线路规划暂时还不清楚,但作为城轨,必然连通深圳与周边城市。由于皇岗口岸靠近正在建设的岗厦地铁枢纽,因此通过岗厦连接深莞惠城轨,再直达香港的可能性较大。此前香港就曾提出要在大湾区租界土地建设“香港新城”,容纳60万港人居住。皇岗口岸的重建,很可能成为香港连接大湾区的重要枢纽。

  除此之外,广深高速福田段也将进行下沉改造,未来河套及其辐射片区无论交通便捷性还是城市面貌,都将焕然一新。

  根据规划,皇岗口岸一栋老式建筑将被拆除,并与拆除后的原货柜车通道一起,修建一座大型购物中心和一所公立学校。这两项刚好是河套片区所欠缺的,购物中心往往带来人流量和GDP,未来河套片区的居住氛围必然更加浓厚。

  根据规划,位于香港侧的河套A区和B区,建设“港深创新及科技园”,位于深圳侧的河套C区,建设“深方科创园区”。二者共同发力,让深圳和香港联手成为世界顶尖的科创中心。

  此前实地探访河套片区时就了解到,河套C区将全部建成中低层办公楼,引进国家高新技术企业,打造高品质低密度办公区。

  深圳众多科技龙头企业开始向河套汇聚。6月30日,深港科技创新合作区“腾讯云启产业计划”建设项目启动。同时,2019腾讯云全球创新大赛也正式开启。

  “这一平方公里的目标是,希望一年能贡献500多亿港元GDP,创造5万个就业机会。”5月20日,香港创新及科技局局长杨伟雄在“粤港澳媒体湾区行”接受采访时,道出了香港政府对河套寄予的厚望。

  在香港政府网站上,河套被称为“香港历来最大的科创平台”,将吸引来自世界各地的顶级科技企业、跨国科研机构和高等院校进驻。未来在落马洲河套地区(即河套香港方面)工作或求学的人口将达5万至5.3万人。

  深圳方面对河套的重视程度不输香港,且相比香港方面的A区和B区的范围,深圳方面的C区因为有北面皇岗口岸等可拓展空间,发展余地更大。

  今年5月11日,河套北区有八个老旧小区纳入棚改,作为河套的居住和产业空间,这其中办公空间高达50万平方米。

  以南山科技园类比,2015年园区就业人口达到60万人,彼时科技园的运营时间不足15年,建面大约300万平米。按照南山科技园单位土地提供的就业人口来算,深圳方面的河套C区现初步确定的产业空间将可以创造至少10万个科技类就业机会。加上香港方面的5万人,河套地区将新增至少15万-20万以上的高端人才。如果再加上相关人员,5-10年间,河套新增人口超过20万人。如果再把纳入合作区范围内的福田保税区加上,河套带动的人口红利,可能是深圳最大的。

  这意味着,河套将产生超过20万个潜在居住需求。下一个十年,河套片区人群结构将发生质的变化。

  然而,我们将不得不面对的一个现实是,香港方面的河套A区和B区没有住宅物业规划,深圳的河套C区同样没有纯商品房规划,仅有新增的人才公寓和存量住宅。

  深圳正在规划建设的三个国际科创城,就是代表深圳发展的未来之地。与西丽湖国际科教城、光明科学城相比,从区位和定位上来看,河套的地位更高。

  这三座城是未来深圳发展的重中之重,也一致被认为将成为深圳房地产价值增幅最大的地方。近两年西丽和光明的房价涨幅较大,洼地优势可能正逐渐消失。

  贝壳找房显示,光明区二手房均价41411元/平米,超出松岗片区,且直逼网红片区沙井和福永。光明在售新房均价基本在4.6万/平米以上,以光明1号89平2房为例,2年房价涨幅21%,折合成总价涨幅高达71.2万。更重要的是6月底土拍,光明两宗地可售楼面价均超出4万/平,未来这里房价只会更高,洼地不复存在。

  相比光明区,西丽片区的供应量要少很多,近三年涨幅19%,不算很浮夸,但再往前两年看,五年房价涨了2倍,早已不是当年所谓的价格洼地。

  实探河套-皇岗片区时发现,河套C区范围内无房可售,其辐射区域皇岗口岸片区仅一个在售新盘——深物业金领,且货量并不多。该项目各方面配套资源都很不错,价格优势尤其突出,单价才7万/平米起,几乎与片区二手房(楼龄十年以内)均价持平。整个福田区的新房住宅,也找不到单价8万以下的。

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